养老机构的建筑物安全是极为重要的。违法建筑游离于政府监管之外，经营者基于违法建筑享有的民事利益无法得到法律保护，而且一旦发生安全事故，责任人承担刑事责任的几率将大为增加。实践中，一些经营者以违法建筑开办养老机构，往往得不偿失，更有甚者身陷囹圄。
一、以违法建筑开办养老机构的刑事法律风险
养老机构人员密集，老年人行动能力弱，发生安全事故的，往往伤亡人数较多，后果极为严重。每年都有被报道重大安全事故案例，相关事故责任人员被依法追究刑事责任。
2013年12月24日凌晨，河北省围场县围场镇常乐福老年公寓发生火灾，火势迅速蔓延，造成居住在公寓的4名老人死亡。常乐福老年公寓自开业以来，没有购置相应的消防设施、案涉建筑未经消防验收合格、未建立消防安全防范制度及相关的应急预案、没有专职值班人员和相应的巡查制度，导致起火后不能进行有效的控制火势和灭火。法定代表人马某对公寓的经营管理有决策权，对事故的发生存在重大过错，应负事故的全部责任，判处有期徒刑三年；主要负责人林某在对常乐福老年公寓的管理过程中，未尽相应的管理义务，致使发生重大伤亡事故，应负相应的法律责任，但在发生火灾后积极疏散人员、尽力施救，且经司法行政机关调查，对被告人林某某适用缓刑，对其居住的社区无重大不良影响，判处有期徒刑三年，缓刑四年。
无独有偶，2015年5月25日，河南省平顶山市鲁山县康乐园老年公寓发生火灾，造成39位入园老人死亡、6人受伤，震惊全国。究其原因，是康乐园老年公寓在未办理任何手续的情况下，采用不符合建筑消防要求的彩钢板扩建房屋。 相关责任人员依法被追究刑事责任。
安全责任重于泰山，举办者不能存在侥幸心理、以违法建筑用于养老机构经营，一旦发生重大安全事故，悔之晚矣。
二、以违法建筑开办养老机构面临行政处罚的法律风险
对于违法建筑，有关行政管理部门可以作出责令限期拆除、罚款、强制拆除等行政处罚。经营者自行建筑房屋或租赁房屋用于兴办养老机构的，均应注意房屋、土地的合法性，避免被行政机关处罚，造成大量经济损失。
在浙江省金华市(2018)浙0703行赔初1号国家赔偿一案中，当地城市管理行政执法局强制拆除敬老院建筑物，违反法定程序，已经法院生效判决确认违法。但法院审理后认为，因涉案建筑物系未经政府相关部门批准擅自建设的违法建筑，拆除房屋不属于侵犯敬老院合法权益的情形，对敬老院要求赔偿其房屋及附属设施的请求，法院依法不予支持。
三、以违法建筑为标的物的租赁合同无效，因合同无效遭受的损失只能按照出租方与租赁方的过错程度确定责任
违法建筑不能设立物权、不能进入市场，基于违法建筑的租赁合同因违反法律、法规的效力性强制性规定自始无效。即，基于违法建筑签订的租赁合同，从始至终不受法律保护。
（一）违法建筑租赁合同无效的情形
根据《合同法》、《消防法》、《城乡规划法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，基于下列违法建筑签订的租赁合同无效：
1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；
4、依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的；
5、依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的。
（二）租赁合同被确认无效的后果
租赁合同经法院判决确认无效后，养老机构仍应按租金标准支付费用，并可能面临装饰装修损失、拆除装饰装修造成房屋毁损的恢复原状费用损失等。
1、租赁合同无效，养老机构应腾退房屋、返还给出租人，需重新租赁经营场所并安置住养老人，出租人请求养老机构参照合同约定的租金标准支付实际占用期间的费用，人民法院一般应予支持。
在北京市(2018)京02民终9959号租赁合同纠纷一案中，老年公寓的房屋和院落未取得相关建设工程规划许可证、主管部门批准建设的相关文件，租赁合同经法院确认无效，法院判决老年公寓限期腾退房屋、支付占有使用费至实际腾退之日止。
2、养老机构经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时的处理：
（1）未形成附合的装饰装修物，如壁挂空调等，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由养老机构拆除。因拆除造成房屋毁损的，养老机构应当恢复原状。
（2）已形成附合的装饰装修物，如油漆、门、窗等，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3、养老机构未经出租人同意装饰装修、扩建的，相关费用由养老机构承担， 出租人请求养老机构恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
租赁房屋能减轻养老机构先期投入压力，但在签订租赁合同时需尽通常理性人应尽的注意义务，核查房屋的所有权证、建设用地规划许可证、消防审核/验收情况等，避免租赁违法建筑，导致租金、装饰装修、经营中断等多重经济损失。毕竟，租赁房屋的合法情况是承租人应当知道的事宜，承租人一般不能以不知情为由减轻自身过错。
四、违法建筑不能设立物权，不能进入市场进行处分收益
根据《民法通则》、《物权法》、《城乡规划法》等，违法建筑不产生物权设立的效力，不能进入市场进行处分收益，倘若进行处分收益的，不受法律保护。
在北京市(2018)京01民终978号地面施工、地下设施损害责任纠纷案中，某福利院违法扩建12间房屋，因施工人侵权行为造成地基下沉、墙体裂缝，12间房屋不能投入使用，事实上造成福利院经营收入减少。但违法建筑本就不能投入经营使用，该12间房屋被停止使用属于回归到合法状态和正常状态，不产生经营损失，福利院不能主张侵权人赔偿经营损失。
经营场所的选址、建设、租赁是养老机构经营的重要基础，以违法建筑用于经营弊多利少，经营者需依法依规、审慎进行，以免事倍功半。
北京大成（杭州）侯二朋律师团队
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