7月31日，银保监会发文将老年人住房反向抵押养老保险推广至全国，近日，浙江省首单“以房养老”亦正式落地，以房养老再次进入公众的视线。那么“以房养老”到底是什么呢？本文将结合市面上现有的“以房养老”产品，为您梳理“以房养老”。
以房养老从广义上看，应当是指老年人以房产为基础资产为养老提供物质保障，包括出售房屋、抵押贷款、出租房屋等等方式。而本文所讨论和媒体报道的“以房养老”其实具有特定的内涵，即老年人住房反向抵押养老保险（以下简称“以房养老保险”）。
2014年，保监会发文《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，在北京、上海、广州、武汉四地着手以房养老保险试点。2018年7月31日，银保监会发文正式将以房养老保险扩大到全国范围。按照上述文件的表述，以房养老保险是指拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。简单来说，就是老年人将自有房屋抵押给保险公司（老人可继续居住或将房屋出租等），保险公司每月给老人支付养老金，等老人去世后保险公司有权处置房屋受偿。
目前，仅有两家保险公司即幸福人寿和中国人寿推出“以房养老”保险。以下内容均基于幸福人寿的“幸福房来宝”产品进行解答。
1.哪些人可以参加以房养老保险？
年龄为60周岁（含）至85周岁（含）之间的对房屋有完整产权的自然人；
2.老年人每月可以领到多少钱？
根据抵押房屋价值、老人年龄、老人性别、延期年金有无身故和退保利益，综合确定可领到的月度基本养老保险金额；假设现有一名男性老人，60周岁，房屋评估价值为200万，则在无身故和退保利益条件下，老人每月可领到5000余元的养老保险金额。投保时年龄越大，每月可领金额越多。同时，老人可以自主使用房屋，也可以选择将房屋出租以取得租金收益，以租金和养老金支付居住于养老机构的费用。
3.保险期间房屋是谁的？老人对房屋不能做什么？
老人拥有房屋的占有、使用、收益和经保险公司同意的处分权，即老人仍享有房屋的所有权，可继续在房屋居住，或者将房屋出租。但老人若想出售房屋，则需要取得保险公司同意，因此，一旦保险期间老人遭遇疾病，可能较难通过出售房屋获得治疗经费。
4.房屋增值或减值怎么办
增值：房屋增值收益由老人享有
减值：笔者未在保险条款中发现有关表述，但根据媒体资料，减值风险由保险公司承担。建议有意投保的老人注意房屋抵押合同中的有关条款规定。
5.以房养老保险的流程
（1）老人达到以房养老保险的年龄并有意参保；
（2）联系保险公司，保险公司对房屋价值进行评估；
（3）双方就参保达成一致，签订养老保险合同、房屋抵押合同；
（4）老人每月领取养老保险金；
（5）老人身故，保险公司处置房屋
养老问题是全球性的社会问题，许多国家现有的养老体系已无法负担日益增加的老龄化压力，中国也无法避免。近日，哈尔滨社保局一张《关于推迟发放养老金的情况说明》在网上流传，一时舆论哗然。其实，黑龙江企业职工养老保险基金早在2011年即入不敷出，到2016年时，包括辽宁、河北、湖北在内的七个省亦出现养老金入不敷出的情况。根据人社部发布的《社会保险发展年度报告》，自2012年以来，虽然全国的企业养老保险基金累计结余不断增加，但可支付月数在不断减少，可支付月数从2012年的19.7月下降至2017年的17.3个月。
我国养老金共由三大支柱组成，第一支柱是政府养老金，包括城乡区民养老保险和职工基本养老保险；第二支柱指企业年金和职业年金；第三支柱则是个人养老金。根据蚂蚁财富和富达国际发布的《2018中国养老前景调查报告》，不少年轻人期待政府养老金成为养老主要支撑来源，但却对养老金知之甚少，在调查样本中，有超过97%的年轻人对养老金了解很少或者完全不了解。按前文所言，民众如果单纯依靠政府养老金作为养老支撑来源存在一定的风险，在第二支柱和第三支柱进行适当的养老金配置才能为养老生活提供充足的物质保障，而本文所述的以房养老保险以及近期风头颇盛的养老目标基金均属于第三支柱范畴的个人养老金。
本文无意从收益率角度去估算以房养老保险对于理财的意义。单从该保险的社会价值看，至少为我们多提供了一种获得养老金的途径。须知，每个人的养老问题均有其特殊性，以房养老保险或许就能很好解决部分老人的养老问题，让我们对新事物多些包容，静观其发展。
由于以房养老保险的适用对象特指60周岁以上的老年人，在接受新事物上存在时间差，一些不法分子就利用该点，打着“以房养老”的旗号，实质上系以房屋为抵押的民间借贷，给老年人造成了巨大的损失。
骗局模式：在被曝光的骗局里，老人接受所谓“理财人员”的帮助，将房产抵押以获得借款，然后将该笔借款交给理财人员以获得高额利息。理财人员承诺期间不需向贷款方支付借款利息，老人甚至在上述人员引导下在公证处办理具有强制执行力的抵押权文书、房屋处置委托书等文件。老人最后发现不仅无法收到约定的利息，而且房屋也被过户至别人名下。
其实，老年人如果想要真正参与“以房养老”只需要把握以下几点即可：
1.真正的以房养老是一种养老保险，只有保险公司才有资质进行“以房养老”业务；
2.截止本文发布日，国内仅有幸福人寿和中国人寿的“以房养老”产品得到保监会的批准，幸福人寿产品名称为“幸福房来宝”，中国人寿产品名称为“人保寿险安居乐”。
3.除上述两家保险公司的两款产品外，其他任何打着“以房养老”旗号的理财、保险产品，均不是真正的以房养老，甚至很有可能是一个骗局。
